社會(huì)主要矛盾在變化，商業地産的主要矛盾也在變化
 

       從1981年十一屆三中全會(huì)全會(huì黑紅)以來30多年，我國(guó)的主要社會明用(huì)矛盾都(dōu)是“人民日益增長(c東化háng)的物質文化需要同落後(hòu)的社會(huì)生産之間的喝時矛盾”。這(zhè)次大會(huì)對(duì)我國(guó)社會服制(huì)主要矛盾有了新的提法，即“（新時(shí)代），我國(guó)社火門會(huì)主要矛盾是人民日益增長(cháng)的美好(hǎo)生活需要和不綠業平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”這(在算zhè)個提法不是一個簡單的文字表述轉變，頻件而是深刻揭示了經(jīng)過(guò)機人30年高速發(fā)展後(hòu)，我們的社會(huì)發(fā)展吧他現狀。過(guò)去我們的生産供給，主要是為了滿足物質的還間匮乏，擴大生産，提供生産效率，是時(shí)代的主旋律。線離但是現在我們發(fā)現，無效的供給産能(néng)太多、謝不低品質的庫存太多，人們的基本生活需求已經(jīng)滿足，需要的是更高通報品質的供給，因此去庫存、去産能(néng)、調結構的供給側改革成(刀靜chéng)為這(zhè)幾年的重心。

 

      &nb自筆sp;而在商業地産領域，也在發(fā)生著(zhe)同樣(yàng)的故事(s厭街hì)。過(guò)去10多年，商業地産經(jīng)曆唱章了爆發(fā)式增長(cháng)。以商業地産行業标杆企業醫學——萬達為例，從2001年第一座萬達廣場面(miàn場國)世，截至到(dào)2017年10月，總物志共有212座萬達廣場開(kāi)業，相當于平均每年12腦腦個萬達廣場開(kāi)張，這(zhè)樣(yàng)的商業地産開(kāi)發熱時(fā)建設速度，可以說(shuō)前無古人，體高以後(hòu)也很難再現。萬達廣場的這(zhè)種(人嗎zhǒng)快速擴張反映的不僅是企業本身問到的經(jīng)營能(néng)力，更是反映出話子了過(guò)去10多年，人們日益增長(cháng)的購物消費需求與購物近來場所匮乏之間的不平衡給企業帶來的巨大發(暗玩fā)展風口。事(shì)實上，以萬達、華潤、寶龍、毅德、華中著南城等為代表的商業地産開(kāi)發(fā)企業快速成(chéng)長腦水(cháng)隻是一個縮影，僅僅從2007年到(空見dào)2016年的10年間，中國(guó)商業地産（商業營業日算用房）投資額從2700多億增加到(dào)了1.5萬億，增長(chá章林ng)了近6倍，相當于年均60%左右的增長(看東cháng)率。這(zhè)樣(yàng)的發(fā)展速度，一方面(mi雜慢àn)确實起(qǐ)到(dào)了快速填補商業地産供求矛盾的錢的作用，但是另一方面(miàn)，蘿蔔快了不洗泥，商有我業地産行業也出現了較為嚴重的供給問題：一是某些區域性的局部供給過(g我了uò)熱，比如成(chéng)都(dōu)、長(chán視南g)沙、武漢等地，年均商業供給面(miàn)積超器少過(guò)300萬方，遠超實際需求；二是出現不少定上飛位與規劃不良、招商與經(jīng)營不善，甚至開(kāi)影風不了業、爛尾空置的商業物業；三是模式化、同質化趨勢，導緻的商場坪效降低。我區讀國(guó)城市人口的人均商業面(miàn)積已經(jīng)年就超過(guò)了1平米，有些城市甚至達到(dào)了3平米見資，從總量上看，商業營業空間的供給不足的矛盾，已經(jīng)基本解決煙錯。而近幾年，部分商業地産項目開(kāi)業困難、商業零售企業營業額持報快續下降，其背後(hòu)根本的原因在于：商業地秒什産的主要矛盾，已經(jīng)從人們日益增內市長(cháng)的購物消費需求與購物場所匮訊這乏之間的不平衡，轉變為人們日益增長(cháng)的美好(hǎo)消費與休門舊閑體驗需求和優質購物休閑場所供給不充分、布局不多物平衡之間的矛盾！

 

       抓住了這(zhè)個主要矛盾，我們才能(néng)更好(hǎo)的理街坐解：為什麼(me)一些傳統商業形态面(m會近iàn)臨衰落的困境；為什麼(me)越來越多的商業、購物中心，用通冷心打造獨特的環境、空間設計、店面(miàn)形象；為什麼(me會笑)越來越多的零售店進(jìn)行跨界複合，越來越強調參與、互動腦女與體驗。因為隻有更好(hǎo)滿足消費者購物休閑體驗需求的商業，才會(醫低huì)得到(dào)消費新時(shí)代客戶的認同，這上靜(zhè)是衡量新時(shí)代商業中心品質最高的标準。歌微同時(shí)，也能(néng)明白，為什麼(me)一些位于北京、上海海車、深圳城市核心地段的商業出現經(jīng)營困難，反倒是那些深入布局到(dào鐵對)大型居住社區，甚至郊區、關外的商業中心，卻爆場開(kāi)業，經(j黃關īng)營紅火。因為全社會(huì)消費水平的提升，人們更願意就(jiù)在身愛說邊，在家門口進(jìn)行消費購物、休閑體驗，而不是跋涉到(dà業放o)傳統商業中心區，這(zhè)是新時(shí)代，商業中心開(kā能笑i)發(fā)選址最大的戰略。

 

       位于深圳原特區外寶安區的壹方城10月末開(kāi)業，人潮湧動，據說(sh文制uō)當日人流超過(guò)40萬

 

       普通住宅投資的閘門雖然逐漸被(bèi)關上，但是我國員新(guó)民間居民60.65萬億（國(guó)家統計局2016年數照我據）的存款就(jiù)像處于曆史高位的洪水，需要有洩流之處。老百民數姓的錢也需要有保值增值的渠道(dào)。而商業地産，尤其是懂是商鋪投資，傳統上一直是老百姓房地産投資的一個重要品類，在2012年以前見請，人們也很關注，甚至曾經(jīng)非常火爆鄉家，但是後(hòu)來，因為住宅房地産短期價格的暴漲，回報太過(guò)雜動驚人的光環效應，商鋪投資卻被(bèi)很多投資者所忽略。再加上網購電商的心理裡請沖擊，人們似乎也看淡商業地産和商鋪投資的價值成(知又chéng)長(cháng)空間，有些地方甚至出現了商鋪區離價格與住宅價格的倒挂現象。

 

 

       當然商鋪投資得到(dào)重視，市場回暖，并非簡單的曆史重複，過(guò公坐)去10多年的曆史，將(jiāng)使得投資者更加謹慎。那些紮根于物現社區，或者以招商運營為出發(fā)點的專業化、主題化項目，才會(huì)成服人(chéng)為人們願意投資的項目，依靠空媽們洞概念，沒(méi)有消費基礎，不重視招商時還與運營的項目，將(jiāng)被(bèi腦公)抛棄！

 

       十九大報告開(kāi)篇在總結過(guò)去5年的成(小計chéng)就(jiù)時(shí)，將(jiāng影來)城鎮化率的提升，作為一個重要的成(ché雜哥ng)果予以說(shuō)明。報告中說(shuō)：“（過(guò)去5年）技坐城鎮化率年均提高一點二個百分點，8000多萬農業轉移人口成吧低(chéng)為城鎮居民。”這(zhè)些從農村進(jìn)入城鎮的居民，到哥不僅為工業、服務業創造增加值，他們本身的居住、生活也帶來巨動舞大的消費需求，如果按照平均每人1平方米的商業面(miàn)積需求計算靜我，8000萬新增城鎮人口，將(jiāng)産生8000萬平方米的舊算商業經(jīng)營面(miàn)積需求，即使是分攤到(dào)全國(農了guó)2220個縣級以上城市，每個城市也可以消化或新增地視3萬多平方米商業空間。截至到(dào)2016年末，我國(guó)常住人口城鎮動子化率為57.4%，專家們預測中國(guó)最終城能體鎮化率可以達到(dào)65%~70%，即未來幾年仍然有1你頻0%左右的城鎮化發(fā)展空間。這(zhè)無疑是頻站推動商業地産發(fā)展的基礎性動力。